<<< Toate categoriile

Privarea de bun în procedura vânzării silite la licitaţie publică. Încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului - cauza Kanala c. Slovaciei


JurisClasor CEDO - August 2012, 31

În cauza Kanala c. Slovaciei[1], conform situaţiei de fapt reţinute de Curte, reclamantul achiziţionase un bun prin licitaţie publică la preţul de 560.000 de coroane (SKK) în anul 1991, o parte a sumei provenind dintr-un credit bancar. În anul 1992 reclamantul a mai investit în renovarea construcţiei suma de 190.000 SKK provenită tot dintr-un credit bancar. Printr-o hotărâre judecătorească din anul 1993 s-a constatat că proprietatea este deţinută în coproprietate cu o altă persoană fizică, iar reclamantul s-a văzut în imposibilitatea de a achita ratele creditului.

Banca, în calitate de creditor, a iniţiat procedurile de executare silită imobiliară în anul 1997, iar preţul de începere a licitaţiei a fost stabilit la 219.640 SKK, în urma unei evaluări realizate de un expert în baza unei legi care nu lua în considerare valoarea de piaţă. S-au respins contestaţiile reclamantului întemeiate, printre altele, pe existenţa unui angajament al fratelui său pentru achitarea debitului - neacceptat de creditor -, pe subevaluarea bunului faţă de concluziile unei expertize din 1992 - valoarea de 656.679 SKK, la care s-ar fi adăugat mai mult de 400.000 SKK pentru renovare. Creditorul a invocat, la rândul său, subevaluarea imobilului supus executării silite.

Cota ideală de ½ din dreptul de proprietate a fost dobândită de coproprietarul imobilului la preţul de 219.640 SKK, fără a mai fi organizată o licitaţie publică, acesta beneficiind de un drept de preemţiune. Conform expertizelor efectuate în anul 2006 s-a stabilit că valoarea imobilului în anul 1998 era de 518.047 SKK (expertul Guvernului) sau 1.758.727 SKK (expertul reclamantului).

Curtea a reţinut că probele administrate dovedesc existenţa unei creşteri a valorii imobilelor în Slovacia ca urmare a tranziţiei către economia de piaţă şi că valoarea bunului în cauză stabilită de expertul desemnat de organul de executare conform reglementărilor slovace era mai mică decât cea de circulaţie. Fără a putea specula cu privire la preţul ce ar fi putut fi obţinut în urma vânzării la licitaţie publică dacă nu s-ar fi exercitat dreptul de preemţiune al coproprietarului, Curtea a reţinut că prin acordarea acestei posibilităţi legale autorităţile l-au privat pe reclamantul-debitor de şansa rezonabilă de a înstrăina bunul la valoarea sa actuală şi de a restitui o tranşă mai mare din debite.

Curtea a constatat încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie, reţinând că, deşi este indiscutabilă posibilitatea legală a coproprietarului de a dobândi bunul prin preemţiune, nu există nicio justificare aparentă a interesului public pentru o astfel de tranzacţie cu nesocotirea valorii actuale a bunului, defavorabilă intereselor legitime ale debitorului şi ale creditorului.

O soluţie rezonabilă, cu titlu de exemplu, a fost considerată de Curte exercitarea dreptului de preemţiune numai după încheierea licitaţiei publice.

Notă:

Art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului prevede că:

(1) Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

(2) Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii sau a amenzilor”.

Conform jurisprudenţei constante a Curţii de la Strasbourg, art. 1 din Protocolul nr. 1 conţine trei reguli distincte: prima, ce rezultă din prima frază a primului paragraf, enunţă principiul general al necesităţii respectării dreptului de proprietate[2]; a doua regulă, conţinută de a doua frază a primului paragraf, prevede posibilitatea privării unui titular, prin acţiunea organelor statului, de dreptul său de proprietate, privare supusă anumitor condiţii; a treia regulă, conform paragrafului al doilea al aceluiaşi articol, recunoaşte statelor contractante posibilitatea de a reglementa modul de folosinţă al bunurilor ce formează obiectul dreptului de proprietate, în conformitate cu interesul general[3].

Ultimele două reguli, fiind o aplicaţie a celei dintâi în situaţii specifice de ingerinţă în dreptul de proprietate[4], trebuie interpretate în lumina principiului general (a se vedea cauzele Iatridis c. Greciei [MC], par. 55 şi Immobiliare Saffi c. Italiei [MC][5], par. 44).

Restrângerea dreptului unei persoane de a administra şi de a dispune de bunurile sale în urma declarării insolvabilităţii într-o procedură de executare silită (echivalentă sechestrului, n.a.) a fost analizată de Curte drept o ingerinţă sub forma controlului asupra folosinţei proprietăţii în sensul celui de-al doilea paragraf al art. 1 din Protocolul nr. 1[6], în timp ce pierderea unei cote ideale din dreptul de proprietate în urma vânzării silite la licitaţie publică în favoarea unui adjudecatar coproprietar este analizată drept o privare de bun, chiar dacă nu a implicat o expropriere din partea statului[7].

Art. 1 din Protocolul nr. 1 impune ca o astfel de privare să respecte principiul legalităţii, să urmărească satisfacerea unui interes public şi un scop legitim, prin mijloace rezonabile, proporţionale cu scopul urmărit (a se vedea Jahn şi alţii c. Germaniei [MC][8], par. 81-94).

Se remarcă necesitatea de a respecta un „just echilibru” între interesul public general al comunităţii şi imperativul respectării drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale persoanelor, astfel încât să nu se impună acestora din urmă o sarcină disproporţionată (cauza Ex-Regele Greciei şi alţii c. Greciei [MC][9], par. 89).

Privarea de proprietate fără plata unei compensaţii rezonabile prin raportare la valoarea bunului constituie în mod normal o ingerinţă disproporţionată care nu poate fi justificată conform art. 1 din Protocolul nr. 1. Totuşi, această dispoziţie nu garantează dreptul la o despăgubire integrală în orice circumstanţe, din moment ce obiective legitime „în interes public” pot contribui la reducerea acesteia sub valoarea de piaţă a bunului[10], iar o privare fără orice compensaţie poate fi compatibilă, în anumite circumstanţe, cu articolul 1 (a se vedea cauza Jahn şi alţii c. Germaniei, citată anterior, par. 117).

Executarea silită a bunurilor mobile sau imobile reprezintă o procedură prevăzută de dreptul intern şi are ca scop respectarea titlurilor executorii în temeiul cărora debitorul trebuie să plătească o sumă de bani creditorului. Deşi asigurarea unor mijloace coercitive pentru punerea în executare a unor drepturi de creanţă satisface un interes public, aşa cum Curtea Europeană a statuat în cauza Kanala c. Slovaciei, vânzarea dreptului real de proprietate (fie şi în cotă ideală) la un preţ mai mic decât valoarea reală a bunului este analizată din prisma proporţionalităţii măsurii.

În dreptul intern, art. 510 C.pr.civ. prevede că executorul va declara adjudecatar persoana care, la termenul de licitaţie, a oferit preţul de vânzare potrivit dispoziţiilor art. 509. La preţ egal va fi preferat cel care are un drept de preemţiune asupra bunului urmărit. În toate cazurile, creditorii urmăritori sau intervenienţi nu pot să adjudece bunurile oferite spre vânzare la un preţ mai mic de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat.[11]

Prin urmare, deşi potrivit Codului de procedură civilă exercitarea dreptului de preemţiune are loc după încheierea licitaţiei publice, la preţ egal - deci la oferta cea mai avantajoasă pentru debitor -, o analiză se impune cu privire la proporţionalitatea altor dispoziţii aplicabile vânzării silite la licitaţie publică.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 509 alin. 4 C.pr.civ., în cazul în care nu este oferit nici preţul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la un alt termen, de cel mult 60 de zile, pentru care se va face o nouă publicaţie în condiţiile art. 504 alin. 3. La acest termen licitaţia va începe de la preţul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat. Dacă nu se obţine preţul de începere a licitaţiei, la acelaşi termen bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de la care începe licitaţia (s.n.).

Textul poate fi criticat deoarece introduce un dublu standard în ultimele două propoziţii – pe de o parte, dacă nu se obţine preţul de începere a licitaţiei, la acelaşi termen bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit, iar - pe de altă parte -, vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de la care începe licitaţia. Este clar că pentru a se obţine preţul de licitaţie trebuie să se prezinte cel puţin o persoană, la fel de clar cum pentru ca aceasta să poată adjudeca bunul trebuie să ofere preţul de începere a licitaţiei. Deşi redundantă, această concluzie este în antiteză cu varianta în care niciun licitator dintre cei prezenţi nu oferă preţul de începere (ci, evident, unul mai mic) şi totuşi bunul ar putea fi vândut „la cel mai mare preţ oferit”.

Prin decizia nr. 207 din 15 mai 2003[12], Curtea Constituţională a României a respins ca neîntemeiată excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 510 alin. 2 C.pr.civ., reţinând că „norma dedusă controlului îşi găseşte aplicare în ipoteza prevăzută de art. 509 alin. 5 C.pr.civ., şi anume, atunci când imobilul, nefiind adjudecat la prima licitaţie fie pentru că nu s-a prezentat niciun cumpărător, fie pentru că nu s-a oferit preţul la care a fost evaluat, se organizează o a doua licitaţie, care începe de la un preţ de 75% din preţul de evaluare. Dacă la această licitaţie participă mai mulţi terţi, în calitate de ofertanţi, adjudecarea se poate face la cel mai mare preţ obţinut, care, teoretic, poate fi chiar inferior preţului de pornire a licitaţiei; dacă însă la respectiva licitaţie participă un singur ofertant, în persoana unui terţ, acesta nu îşi poate adjudeca imobilul la un preţ inferior celui de începere a licitaţiei; în schimb, dacă ofertant este chiar creditorul, indiferent dacă participa singur sau în concurs cu alţi ofertanţi, el nu îşi poate adjudeca imobilul, potrivit art. 510 alin. 2 din Codul de procedură civilă, la un preţ inferior celui de pornire a licitaţiei, respectiv 75% din preţul de evaluare” (s.n.).

În dezvoltarea acestei opinii, Curtea Constituţională a reţinut că „raţiunea pentru care legiuitorul nu a considerat necesar, în cazul mai multor ofertanţi, să instituie o limită inferioară a preţului de adjudecare a constituit-o convingerea că, cel puţin în principiu, concursul dintre aceştia este de natură să asigure creşterea respectivului preţ, făcând astfel puţin probabilă ipoteză în care preţul cel mai mare oferit să fie inferior preţului de începere a licitaţiei.

Dimpotrivă, în situaţia unui singur participant, în persoana unui terţ, stabilirea unei limite inferioare a preţului de adjudecare a fost determinată de necesitatea evitării unei reduceri prea mari a acestuia, pe care respectivul ofertant, în absenţa unor contraofertanţi, ar putea să o impună în mod univoc, de natură să îl prejudicieze atât pe creditor, cât şi pe debitorul proprietar”.

În sfârşit, Curtea Constituţională a mai apreciat că „în cazul ofertantului creditor, instituirea unei limite inferioare a preţului de adjudecare, indiferent dacă acesta participă singur sau în concurs cu alţi ofertanţi, a fost determinată de preocuparea de a evita îmbogăţirea sa fără justă cauză, în dăuna debitorului proprietar, prin adjudecarea, în contul creanţei sale, a unui imobil cu o valoare mai mare decât valoarea respectivei creanţe.

Aşa fiind, dacă identitatea de raţiuni impune identitate de soluţii, ceea ce, în esenţă, consacra art. 16 alin. (1) din Constituţie, şi, per a contrario, raţiunile diferite impun, în mod necesar, soluţii diferite, regimul juridic diferenţiat instituit de legiuitor prin reglementarea criticată nu este arbitrar şi deci discriminatoriu, ci, dimpotrivă, pentru consideraţiile înfăţişate, nu face decât să dea expresie principiului constituţional pretins a fi încălcat”.

Referitor la încălcarea art. 41 alin. 1 şi 3 din Constituţie[13], Curtea Constituţională a  constatat că „invocarea acesteia nu este întemeiată, limitarea posibilităţii creditorului de a dobândi un imobil cu o valoare mai mare decât aceea a creanţei sale, prin reglementarea dedusă controlului, urmărind, aşa cum s-a arătat, împiedicarea îmbogăţirii sale fără justă cauză în dăuna debitorului proprietar, al cărui drept îl protejează astfel, fără să aducă vreo atingere dreptului de proprietate al creditorului. În consecinţă, art. 510 alin. 2 din Codul de procedură civilă nu numai că nu contravine prevederilor constituţionale invocate, ci, dimpotrivă, le dă expresie într-o manieră specifică, dar indubitabilă”.

Considerăm că diferenţa specifică identificată de Curtea Constituţională în cele două situaţii expuse nu este suficientă pentru a justifica regimul derogator în cazul licitaţiei publice la care participă mai mulţi ofertanţi. Este adevărat că, în principiu, concursul dintre aceştia este de natură să asigure creşterea preţului, însă acest procedeu nu exclude ipoteza ca preţul cel mai mare oferit să fie inferior preţului de începere a licitaţiei, aşa cum s-a apreciat de către instanţa de contencios constituţional.

Dimpotrivă, apreciem că dezideratul de a evita îmbogăţirea fără justă cauză a adjudecatarului, în dăuna debitorului proprietar, se impune în orice situaţie, iar nu numai atunci când la respectiva licitaţie participă un singur ofertant, în persoana unui terţ. Fraudarea legii se poate produce extrem de facil, prin înscrierea la cea de-a doua procedură de licitaţie (cu începere la 75% din preţul de evaluare) a cel puţin două persoane aflate în conivenţă, astfel încât ofertele acestora să nu depăşească pragul de 75%. Este evident că, întrucât legea le permite, aceste persoane vor oferi un preţ subevaluat. Având posibilitatea de a nu supralicita, deoarece legea permite ca în cazul în care „nu se obţine preţul de începere a licitaţiei” (când toate ofertele sunt mai mici) bunul să fie vândut totuşi „la cel mai mare preţ oferit”, se poate ajunge la situaţia în care un bun să fie vândut la 1% din valoarea sa de piaţă, ceea ce constituie o veritabilă privare a debitorului de bunul său, printr-o faptă ilicită (trucarea licitaţiei).

Or, deşi o astfel de ingerinţă în dreptul la respectarea bunurilor garantat de art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie este prevăzută de legea internă în procedurile de executare silită, considerăm că aceasta nu asigură un just echilibru între interesul public general al comunităţii şi imperativul respectării drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale debitorului, astfel încât să nu se impună acestuia din urmă o sarcină disproporţionată (cauza Ex-Regele Greciei şi alţii c. Greciei, citată anterior).

În practica judiciară s-a apreciat, de asemenea, că este posibilă vânzarea silită la licitaţie sub 75% din valoarea de piaţă a bunului, însă actele de executare au fost anulate pe motiv că s-au încălcat dispoziţiile art. 1303 din Codul civil din 1864 în materia vânzării referitoare la preţul serios.

În speţă[14], urmare a executării silite declanşate de creditor împotriva debitorului, în temeiul titlului executoriu reprezentat de un bilet la ordin pentru creanţa în valoare de 160.187 lei, în data de 27.05.2010 a fost fixat termen pentru vânzarea la licitaţie a unui imobilul–teren în suprafaţă de 6666,67 mp, proprietatea debitorului.

Potrivit raportului de evaluare preţul de pornire al licitaţiei a fost stabilit la suma de 14.040.210,24 lei. Cum la primul termen nu s-a prezentat niciun licitator, executorul judecătoresc a fixat un nou termen pentru vânzare, la data de 30.06.2010, în acest sens preţul de pornire al licitaţiei fiind redus cu 25%, respectiv 10.530.157,68 lei.

Conform procesului-verbal de licitaţie întocmit de executorul judecătoresc cu ocazia vânzării silite din data de 30.06.2010, s-au prezentat doi licitatori, unul oferind în cerere preţul de 1.055.000 lei, iar celălalt preţul de 1.054.000 lei. După trei strigări, imobilul a fost adjudecat la preţul cel mai mare oferit, de 1.100.000 lei.

În raport de prevederile art. 509 alin. 5 C.pr.civ., Tribunalul Bucureşti a apreciat că vânzarea la licitaţie la preţul cel mai mare oferit trebuie corelată în mod necesar cu dispoziţiile legale în materia vânzării referitoare la preţ cuprinse în art. 1303 din Codul civil din 1864, aplicabil în cauză[15]. În această privinţă, tribunalul a considerat că aceste dispoziţii sunt pe deplin aplicabile şi în cazul vânzării silite, în ceea ce priveşte condiţiile generale de validitate ale oricărui act juridic cu referire la cauza acestuia, mai exact la scopul imediat, contraprestaţia, deoarece, chiar dacă o asemenea vânzare se realizează prin mijlocirea executorului judecătoresc, ea nu se poate îndepărta de la aceste condiţii generale şi esenţiale pentru validitatea sa.

Prin urmare, tribunalul a avut în vedere că dispoziţiile art. 1303 din Codul civil din 1864, stabilesc că preţul vânzării trebuie să fie serios şi determinat de părţi. În analiza acestei condiţii, tribunalul a reţinut că preţul serios presupune ca el să fie stabilit astfel încât să nu fie disproporţionat în raport de valoarea lucrului, încât să se considere că nu există şi, prin urmare, să nu poată constitui obiect al obligaţiei cumpărătorului şi cauză suficientă a obligaţiei asumată de vânzător.[16]

Aşa cum s-a arătat anterior, chiar dacă vânzarea contestată este una silită, realizată prin intermediul executorului judecătoresc, în cadrul procedurii de executare, ea trebuie să fie în acord cu prevederile art. 1303 Cod civil datorită specificului său şi a necesităţii respectării şi ocrotirii drepturilor părţilor implicate în procedura executării.

Prin urmare, executorul judecătoresc fiind cel ţinut să respecte principiul enunţat, este şi cel căruia îi revine obligaţia de a aprecia asupra seriozităţii preţului vânzării, în asemenea circumstanţe, şi să nu adjudece bunul.

Raportând aceste considerente situaţiei de fapt deduse judecăţii, tribunalul a apreciat că preţul la care bunul imobil supus urmăririi silite a fost adjudecat de intimat este unul neserios, derizoriu. În aprecierea sa, tribunalul a avut în vedere că valoarea bunului stabilită potrivit raportului de expertiză şi care a reprezentat preţul de pornire a licitaţiei a fost de 14.040.210,24 lei, în timp ce preţul cel mai mare oferit şi la care s-a adjudecat a fost de 1.100.000 lei, astfel că vânzarea pentru un preţ reprezentând mai puţin de 10% din valoarea bunului este considerată a fi fost efectuată pentru un preţ derizoriu, cu consecinţa nulităţii acesteia.

În concluzie, spre deosebire de legislaţia slovacă din cauza Kanala[17], dispoziţiile din dreptul român păstrează un element aleatoriu (alea), preţul final de adjudecare depinzând de numărul licitatorilor şi, bineînţeles, de sumele licitate de fiecare dintre aceştia; intervin aici câteva garanţii cum ar fi publicitatea premergătoare începerii licitaţiei şi termenele procedurale prevăzute de Codul de procedură civilă, însă, nu poate fi trecută cu vederea ipoteza adjudecării bunului la 75% din valoarea de piaţă (sau chiar sub acest procent), într-o procedură judiciară ce suplineşte consimţământul debitorului, cu consecinţa lipsirii acestuia din urmă de şansa rezonabilă de a înstrăina bunul la valoarea sa actuală şi de a acoperi o tranşă mai mare din debite.

Considerăm că dispoziţiile alineatului 5 al art. 509 C.pr.civ. ar trebui puse în deplin acord cu cele ale alineatului 2 ale aceluiaşi articol, potrivit cărora executorul va oferi spre vânzare imobilul, prin trei strigări succesive, la intervale de timp care să permită opţiuni şi supralicitări, pornind de la preţul oferit care este mai mare decât cel la care s-a făcut evaluarea potrivit art. 500 alin. 2 sau, în lipsa unei asemenea oferte, chiar de la acest preţ (s.n.).

Este evident că în cazul în care preţul de începere a licitaţiei este redus la 75% din evaluarea iniţială, ofertele ar trebui să înceapă chiar de la acest din urmă preţ, nefiind valabile cele inferioare. În cazul în care bunul nu este vândut nici după a doua procedură, o nouă amânare a licitaţiei nu este reglementată, astfel că s-a exprimat opinia conform căreia licitaţia trebuie închisă, existând posibilitatea ca ea să reînceapă, înăuntrul termenului de prescripţie, la preţul stabilit în condiţiile art. 500 alin. 2 C.pr.civ.[18]

Considerăm că se impune o modificare legislativă care să facă posibilă reducerea treptată a preţului de începere a licitaţiei (10%, apoi 15%, 25% etc., până la limita unui preţ derizoriu), astfel încât să se asigure mai multe proceduri de licitaţie în cazul în care la prima nu s-a oferit preţul de începere sau nu s-a prezentat nicio persoană.

În toate situaţiile, nu ar trebui permisă adjudecarea bunului sub preţul de începere a licitaţiei, pentru a exclude orice intenţie frauduloasă. Fiind previzibil că bunul nu ar putea fi adjudecat sub preţul de începere, ofertele ar fi reale şi serioase, iar persoanele care s-ar înscrie la licitaţie ar avea interes să supraliciteze, competitivitatea neputând fi trucată.

O garanţie suplimentară ar putea fi inspirată din legislaţia altor state care au reglementat procedura supralicitării[19], ce presupune stabilirea unor termene şi a unor condiţii stricte cu respectarea cărora orice persoană să poată face o ofertă superioară celei de la adjudecare, determinând astfel redeschiderea licitaţiei începând de la preţul supralicitat. Depunerea unei cauţiuni în cuantumul stabilit de lege (cel puţin diferenţa dintre preţul de adjudecare şi cel supralicitat) şi intervenţia instanţei de executare pentru a dispune asupra cererii de reluare a licitaţiei constituie garanţii de natură a preveni exercitarea abuzivă a drepturilor procesuale.

Totodată, apreciem că procedura internă ar trebui să asigure garanţii suplimentare pentru a asigura o publicitate reală a ofertei de vânzare silită la licitaţie. Astfel, pe lângă afişarea publicaţiei de vânzare la sediul organului de executare şi al instanţei de executare, la locul unde se află imobilul urmărit, la sediul primăriei în a cărei rază teritorială este situat imobilul, precum şi la locul unde se desfăşoară licitaţia (dacă acesta este altul decât locul unde este situat imobilul), s-ar impune reglementarea obligaţiei de a anunţa vânzarea la licitaţie şi într-un ziar de largă circulaţie, chiar şi atunci când cel interesat nu a formulat o cerere în acest sens, cum permite art. 504 alin. 4 C.pr.civ.[20] O altă soluţie tehnică ar putea fi folosirea mediului informatic prin crearea unei aplicaţii unice la nivel naţional sub autoritatea unei instituţii publice în care să fie înregistrate în mod obligatoriu anunţurile pentru licitaţii, cel puţin în cazul executărilor silite imobiliare.[21]

Concepţia Codului de procedură civilă este favorabilă creditorului, aflat în mod evident într-o poziţie privilegiată, însă interesul public de a asigura mijloacele coercitive pentru realizarea drepturilor reale sau de creanţă ale acestuia intră în conflict cu dreptul debitorului la respectarea bunurilor sale, iar legislaţia internă trebuie să prevadă garanţii împotriva arbitrariului, astfel încât să se respecte principiul proporţionalităţii.

 


[1] CEDO, cauza Kanala c. Slovaciei, hotărârea din 10 iulie 2007, nr. 57239/00, par. 51.

[2] Această normă impune obligaţia statelor contractante de a respecta dreptul de proprietate ce aparţine persoanelor fizice şi persoanelor juridice. Organizaţii neguvernamentale sau chiar unor « grupuri de particulari » în sensul art. 34 din Convenţie. A se vedea C. Bîrsan, Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Comentariu pe articole, vol. I, Ed. C.H. Beck, 2005, p. 968.

[3] Idem. Principii enunţate în jurisprudenţa istorică a Curţii Europene a Drepturilor Omului : cauzele Sporrong şi Lönnroth c. Suediei, hotărârea din 23 septembrie 1982, Serie A nr. 52; Lithgow şi alţii c. Regatului Unit, 8 iulie 1986, Serie A nr. 102; AGOSI c. Regatului Unit, 24 octombrie 1986, Serie A nr. 108; Erkner şi Hofauer c. Austriei, 23 aprilie 1987, Serie A nr. 117; Poiss c. Austriei, 23 aprilie 1987, Serie A nr. 117; Allan Jacobsson c. Suediei nr. 1, 25 octombrie 1989, Seria A nr. 163; Sfintele Mănăstiri Greceşti c. Greciei, 9 decembrie 1994, Serie A nr. 301-A; Iatridis c. Greciei, 25 martie 1999, nr. 31107/96, Recueil 1999-II.

[4] A se vedea, spre exemplu, CEDO, cauza Bruncrona c. Finlandei, 16 noiembrie 2004, nr. 41673/98 sau Beyeler c. Italiei [MC], nr. 33202/96, ECHR 2000-I).

[5] CEDO, cauza Immobiliare Saffi c. Italiei [MC], nr. 22774/93, ECHR 1999-V.

[6] CEDO, cauza Luordo c. Italiei, hotărârea din 17 iulie 2003, nr. 32190/96, par. 67.

[7] CEDO, cauza Kanala c. Slovaciei, citată anterior, par. 51.

[8] CEDO, cauza Jahn şi alţii c. Germaniei [MC], nr. 46720/99, 72203/01 şi 72552/01, par. 81-94, ECHR 2005.

[9] CEDO, cauza Ex-Regele Greciei şi alţii c. Greciei [MC], nr. 25701/94, ECHR 2000-XII.

[10] CEDO, cauza Papachelas c. Greciei [MC], nr. 31423/96, par. 48, ECHR 1999-II.

[11] Aceeaşi soluţie este menţinută şi de art. 819 din Proiectul noului Cod de procedură civilă.

[12] Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 418 din 16 iunie 2003.

[13] Art. 44 din Constituţia României revizuită, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 767 din 31 octombrie 2003.

[14] Decizia civilă nr. 3334R din 06.12.2011, pronunţată de Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a Civilă în dosarul nr. 4561/94/2010, disponibilă la http://legeaz.net.

[15] Art. 1660 alin. 2 din Codul civil din 2009. Legea nr. 287/2009 privind Codul civil a fost publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 511 din 24 iulie 2009, a fost modificatã prin Legea nr. 71/2011 şi rectificatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 427 din 17 iunie 2011 şi în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 489 din 8 iulie 2011. Legea nr. 287/2009 privind Codul civil a fost republicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011.

[16] A se vedea G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, 2012, p. 332.

[17] Legislaţia slovacă a suferit modificări începând cu 31.12.2003, Legea nr. 465/1991 fiind modificată prin Legea nr. 86/2002, astfel încât valoarea bunului imobil să fie stabilită în mod obiectiv de către un expert, în funcţie de preţul de piaţă în circumstanţe normale. De asemenea, din anul 1999 preţul pe care un coproprietar îl poate plăti prin exercitarea dreptului de preemţiune trebuie să fie egal cu valoarea de piaţă a imobilului, soluţie jurisprudenţială adoptată de Curtea Supremă slovacă şi în cazul ieşirii din indiviziune la stabilirea sultelor.

[18] G.C. Frenţiu, D.-L. Băldean, Codul de procedură civilă comentat şi adnotat, Ed. Hamangiu, 2008, pag. 1327, apud M. Tăbârcă, Gh. Buta, Codul de procedură civilă comentat şi adnotat, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2008, p. 1362.

[19] În Franţa, spre exemplu, art. 94 şi urm. din Decretul nr. 2006-936 din 27 iulie 2006 privind procedurile de executare silită imobiliară şi distribuirea preţului unui imobil prevăd posibilitatea ca în termen de 10 zile de la adjudecare orice persoană să poată supralicita cu cel puţin 10% din preţ.

[20] În Franţa, publicarea unui anunţ în ziarele de profil difuzate în zona în care se găseşte imobilul este obligatorie potrivit art. 64 din Decretul nr. 2006-936 din 27 iulie 2006. De asemenea, art. 70 din acelaşi Decret prevede procedura sesizării instanţei de executare cu o cerere având ca scop organizarea, restrângerea sau completarea măsurilor de publicitate, ţinând cont de natura, valoarea şi situarea imobilului sau de alte circumstanţe specifice. Ordonanţa judecătorului este fără drept de apel şi poate stabili şi alte locuri şi afişare a publicaţiei de vânzare decât cele de drept comun.

[21] Uniunea Naţională a Executorilor Judecătoreşti (U.N.E.J.), ca organizaţie profesională a executorilor judecătoreşti, cu personalitate juridică potrivit Legii nr. 188/2000, încurajează publicarea pe site-ul propriu a publicaţiilor de vânzare (http://www.executori.ro/licitatii.htm), însă măsurile facultative nu pot fi considerate garanţii legale pentru transparenţa şi corectitudinea activităţilor desfăşurate de către birourile executorilor judecătoreşti. Un proiect informatic care să reunească toate publicaţiile de licitaţie la nivel  naţional, cu caracter obligatoriu (precum aplicaţia SEAP în materia achiziţiilor publice – O.U.G. nr. 34/2006), ar reprezenta un element demn de luat în considerare la analiza proporţionalităţii reducerii preţului de vânzare sub valoarea de circulaţie a bunului.